环线、区域价值不再北京楼市面临价值新逻辑！传统的价值逻辑对北京楼市的影响正在变

传统的价值逻辑对北京楼市的影响正在变得越来越小。

4环房价超3环楼市告别环线价值时代！

据克而瑞数据显示，2017年上半年，北京3-4环新建商品住宅成交均价为63184元/㎡，4-5环成交均价为72707元/㎡，5-6环成交均价为51871元/㎡， 4-5环成交均价首次赶超3-4环，5-6环成交均价首次超过5万/㎡。

以往，二环的房价比三环贵，三环的房价比四环贵、四环的房价比五环贵才是楼市的价值逻辑，如今，各环之间的房价情况已经发生转变，4-5环的房价比3-4环高，2-3环的房价比2环内高。

按照房价君的理解，这一现象发生的原因有二：

一方面，从2015年开始，北京住宅地块供应结构就已经开始逐渐向5环外转移，因此在2017年五、六环外项目出现了集中供应的状况；另一方面，高价预售证遭遇严格审批，因此导致了五环内商品住宅供应短缺，从而成交量较少。据克而瑞数据显示，2017年至今，北京商品住宅共供应13725套，其中五环内供应仅为1595套，占比11.6%。

值得一提的是，环线楼市价值逻辑的改变将常态化，因为自2016年开始，北京土地市场已经开始实行“限房价、竞地价”政策，这就意味着未来内城即使有项目供应，其价格也已经被定下。

大兴通州破6万区域楼市价值差异化不再

在环线价值逻辑遭遇颠覆的时候，区域价值也遭遇着同样的境况。

从大的区域板块来讲，远郊区域的成交水平越来越接近内城，过去内外城区域之间的价值鸿沟正在被逐渐填平。据克而瑞数据统计，2017年8月，门头沟、昌平区域的成交均价都超过了5万/㎡，大兴、通州的成交均价更是突破6万 /㎡，与丰台、朝阳位于同一水平。

板块之间的价值差异化逐渐缩小，一方面是因为随着城市水平的整体发展，不同区域的规划已经得到落实，各项利好得到兑现，远郊区域的配套足以满足地缘性客户，在内城供应不断缩减的基础上，不断吸收着外溢需求；另一方面，在以上基础上，远郊区域开始打造高品质项目，一批品质出众、产品升级的项目集中出现在区域板块中，而且这些项目还具有低密、纯粹、总价较低等优势，于是区域板块被重塑、价值被重估成为一种必然。

在这样的情况下，拥有系统规划、生态资源优越的区域将更具发展潜力。拥有系统规划的板块区域，先规划后发展，因此区域板块的交通、教育、商业等配套得到规划背书将更合理，居住环境也更纯粹；而且随着城市的发展，配套将被普及，但是先天性的生态资源却无法复制。

北京楼市价值的新逻辑

目前北京楼市最活跃的板块，亦庄板块、孙河板块、东坝板块等无一不是具备这样的条件。

孙河板块，是先规划后发展的典型板块，被天竺、后沙峪、香江三大板块围合，同时也是距离城市更近、周边配套最齐全、目前仅存容积率最低的别墅组团。而且随着区域的发展，孙河已经不再限定于板块发展，更喜欢被称为“壹号别墅区”，现在区域内的首开琅樾、九章别墅、景粼原著、泰禾·北京院子、中粮瑞府等都是北京楼市颇具代表性的豪宅项目，单价9万以上、总价2000万起是置业板块的基本门槛。

东坝板块，虽然在发展程度上与孙河有些差距，但依托第四使馆区规划、紧邻温榆河的先天优势也不是一般板块所能比拟的，而且随着板块内龙湖天璞、恒大华府、保利首开天誉、首城龙玺等项目的先后落成，医院、学校、商场等配套也随着新项目的落成而逐渐完善，东坝板块也已经成为复合型国际化商务居住区，入驻区域门槛只比孙河低一点点。

与孙河板块以及东坝板块相比，亦庄是唯一的南城板块，不仅规划历史长远、规划水平较高，而且生态资源优越，重要的是亦庄板块是三大板块中唯一一个价值洼地。

亦庄开发区已经有用25年发展史，是北京市重点发展的三个新城之一，因为规划先行，亦庄板块的产业布局一直聚焦国家战略性产业和重点行业。据统计，目前亦庄开发区已经汇聚了100多家世界500强企业，奔驰、可口可乐等。

此外，区域内的生态环境也非常优越，拥有总面积超过奥森和朝阳公园之和的南海子湿地公园，附近还有占地1800亩的高尔夫聚乐部等大量公园绿地。据统计，亦庄的人均绿地占有率是45㎡/人，是国贸区域的400倍，已达到国际绿色宜居标准。

亦庄板块楼市近年来发展也很迅猛，据克而瑞数据统计，2017年至今亦庄板块商品住宅成交均价为5.78万,环比上涨了37%，五年内增长了3万/㎡；2017年至今大兴区共成交1229多套，其中亦庄板块就成交712套，占比58%。

亦庄板块楼市的成交水平也很高，区域内目前实现成交的项目共有19个，其中单价5万/㎡以上的项目15个，最高成交均价已突破7万/㎡。其中，亦庄金茂悦、北京城建·海梓府都有不错的成交，占据板块前三；区域内棠颂别墅、远洋天著、紫禁壹号院等项目也都是北京楼市内有口皆碑的品牌项目。

参考亦庄板块2017年成交项目，会发现北京城建·海梓府的性价比较高。项目不仅成交量位居亦庄板块成交套数第三，而且成交均价仅5.5万/㎡。这样的成交价格不仅在区域内非常有竞争力，遍数五环周边也是屈指可数。

此外，北京城建·海梓府推出的洋房产品不仅面积尺度合适，是市面上紧缺的83-105平米两居和三居户型，而且全部精装交付，南北通透，一梯两户。

在亦庄板块在售项目单价5.78万起，套总价千万起的情况下，像海梓府这样低密度、尺度适中的洋房及叠拼项目不仅在亦庄板块，甚至整个北京区域，也可以说非常少了，而且就算是这样的产品，现在也仅剩100多套。

显而易见，传统的价值逻辑对北京楼市的影响正在变得越来越小，无论是环线还是板块，其价值逻辑都在围绕着区域规划、生态资源以及项目的产品力转变。这样的价值逻辑无疑也为置业提供的指南，未来置业，环线不再重要、区域也不分远郊内城，在规划完善且生态良好的区域选择产品力出众的项目才最重要。

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