一个非常残酷的现实，房地产把中产阶级消灭了


第一，灰犀牛的特点，犀牛一旦冲过来是挡不住的，所以风险很大。

第二，为什么叫灰犀牛，因为相对的是黑天鹅，所以这个风险本来是应该能够看得到，你如果没看到是掩耳盗铃。

所以我谈一下我们怎么去驯服灰犀牛，关键是要释放风险。我们的风险不是没有看到，但总体来讲金融风险还是处于不断积累的过程，就像吹气球一样，这个局面要引起我们高度关注的。

第一个是房地产的问题。房地产的体量非常大，是金融危机之父。一旦发生金融危机，比所谓的股灾对经济的冲击要大很多。日本90年的金融危机就是房地产泡沫的崩盘。但是我们现在对房地产泡沫的认识还不够深入。实际上房地产不光是金融的问题，还有其他的问题。

中国经济在转型中很重要的一点是怎样去推动消费的能力，但是一个非常残酷的现实就是房地产把中产阶级消灭了。越来越多的企业意识到辛辛苦苦打拼一年还不如在北京买一套房或卖掉赚的利润多。这样加速的过程必然会导致托斯教训，什么东西赚钱就做什么。比如炒房子比做实业赚钱，为什么要做实业？

另外是我们要学会敬畏市场。如果反思两年前的股灾，我们应该学到的最起码的教训是不要认为我们能够驾驭市场，能够操纵市场。如果我们不能真正驾驭的时候，那就危险了。所以对房地产一定要抱着一个非常大的敬畏心。

房地产泡沫，中央出的政策是不计其数，但是为什么一直都没有太明显的效果。我觉得背后没有把最根本的问题解决掉。从金融问题来讲，房地产泡沫的背后其实就是货币超发的问题。中国的M2占比较高，这个解释也是不纯成立的。因为我们今天讲的主要是2008年金融危机之后，这几年快速积累的现象。你不能说2008年之前就不是金融国家，实际我们货币是在2008年之后快速积累的。但是我们的M2换算成美元的话，我们是不能回避的。如果不解决这个问题，单纯的打压房地产，总是要找到出口的，所以是压不住的。

比这个问题更严重的是既然是货币超发导致的房地产泡沫，原因就是在2008年金融危机之前，2008年金融危机前的柱状图差不多，但是之后社会融资增长远远超过名义GDP，简单的说是靠信贷、砸钱堆积出来的。因为我们需要创造GDP的债务越来越多，所以是一个问题。

第二个风险，标普中国的企业债务问题。中国的企业债务无论按哪个标准来讲都是非常担心的。从趋势上来看，中国的非金融企业债务占GDP比重非常重，我们现在已经接近于90年日本的顶点，日本在崩盘的时候私人债务占GDP比重和今天差不多，所以是非常危险的信号。另一个非常令人担心的是去杠杆，，我们现在还在增加杠杆，所以这是为什么带来风险的原因。

为什么我们的企业部门在不断增加债务，背后还是增长模式的问题。因为我们的增长模式现在越来越依赖于信贷的投入。09年和10年发生的是四万亿，这是误导的，因为是中央财政的钱。我们今天讲的主要不是四万亿，而是那时银行信贷发生的一个异常的现象，新增债务除以新增GDP的数量出现了严重的上升。后来调控下来了，最近两年信贷密集度又反弹了，而且又反弹到相当高的一个水平。背后同样也是我国增长方式的问题。所以我觉得中国现在真正的金融风险绝对不是金融本身。我们实现GDP的稳增长是要靠国有企业，所以国有企业一定要稳步增长，但是它靠什么呢？当然靠钱，钱是靠国有银行给国有企业放贷，所以是国有银行给国有企业提供弹药。你不得不对国有企业和国有银行出现的，包括将来会出现的不良资产采用默许的态度。

这个国企的稳增长从2016年1月开始看到突然分道扬镳了，这是国有企业的投入，所以这个数据是非常有说服力的。是稳增长的一个问题。国企的稳增长带来的巨大的风险是金融风险的错位。因为国有企业的盈利能力比民营企业要差很多，所以国有企业的负债率是远远超过民营企业。干过金融的都知道，这是一个非常可怕的错位，但是他却占到所有非金融债务的55%，所以对我们金融来讲，将来可能会出现坏账和风险。

一些国外机构的数据研究，中国僵尸企业的数量快速增长，越来越多的企业是无法偿还利息的。为什么没发生金融危机爆发呢？并不是中国的债务水平不够高，不是我们的旁氏融资不够多，而是因为我们的国有银行体制继续向很多本来应该出问题的企业输血。所以我们大规模的债务问题就没有爆发出来。但是这并不代表说中国的债务率不严重，实际我们不重视这个问题的话，金融危机迟早会到来。

我的一个结论非常简单，金融风险不是一个金融的问题，你不能从金融的层面来解决他，而是是考虑背后的根源。

我认为真正的要化解金融风险，在十九大之后一定要下决心做两个方面的事情。第一个方面是要释放风险，要把很多过去一直在积累的风险给释放出来。怎么释放风险，我有这么几个建议。

一、要淡化经济增长的指标，因为越强调每年要增长，稳增长的压力就越大，必然会带来债务风险的积累。

二、要淘汰僵尸企业。应该说中央已经放到了非常重要的位置，但是我们看到的不是太多，还是非常少的个案。因为制约中央企业背后有很多的问题，包括视野的问题都需要面对。

三、我们能不能下决心。像央行说的，最近8月份M2的增速降到了8.9%，缩小了很多。但是这种缩小是不是可持续的。如果能够比较长的时间里坚持缩小货币增速和GDP增速之间的差距，就会有很多的作用。

所有这些东西要实现，必须改变官员的考核机制。比如以僵尸企业为例，为什么不能淘汰？如果不去改变地方官员的考核激励机制，仅仅是呼吁，是不会成为现实的。

最主要是两个方面，推动思想解放来稳定预期，其中既有稳增长的因素，还有一个是明年投资普遍的预期是不稳定的，不知道未来会发生什么。更重要的是我们要聚焦十八届三中全会的改革，实现中调重点的得以突破，因为只有这些改革，才有可能改变我们的增长方式，才有可能让我们摆脱银行债务，也就像李克强总理说的一样，第一个改革是国有企业，因为我们的债务风险主要是国有企业的风险，第二是IPO的注册改革，股权融资比例越高，我们的负债率就会低。我们以美国为例，美国是78%，中国只有14%。

第三是供给侧改革要回到供给侧最经典的拉夫曲线。所有的供给改革非常简单，就是要大规模的减速，没有其他办法。你像挤牙膏似的减税，没有多大意义。这样才能让我们实体经济的状况得到改善，我们的风险降低。

最后要进一步推动简政放权，创新和创业的活力是有效率的增长。根据这个预测，如果我们能够实现十八届三中全会所承诺的改革，我们的债务在GDP中的比重能够稳在这里不再上升。我们中国的当务之急是稳杠杆，但是这个也不是很容易，如果做不到这一点，真正的债务风险、房地产泡沫的风险要得到改革，都是比较困难的。

从意外、泡沫、机会和风险，看中国未来五年经济走向

1、短期经济：回暖明显，亮点颇多

中国经济上半年数据表现抢眼，GDP增长率6.9%，民间投资增长率反弹至7%以上，进出口摆脱了前几年的低增长甚至负增长的状态，实现了两位数增长。外汇储备在2016年底短暂掉到3万亿美元以下后，今年一路反弹稳定在3万亿美元上方。中国经济的回暖在PPI（生产价格指数）和PMI（采购经理指数）的表现上也得到了证实。

PPI（生产价格指数）在经历连续54个月的负增长后，从去年下半年开始由负转正。由于GDP增长率波动较小，从中较难推断经济的冷暖，而PPI变化率比较说明问题，尤其是制造业的状况。PPI长期负增长表明过去几年中国的实体经济尤其是制造业处境非常困难，而PPI近期的上升表明中国实体经济开始回暖。

另一个重要指标是PMI（采购经理指数）。中国的制造业PMI在过去的较长时间一直处在50以下（50是经济的荣枯线，50以上经济处于扩张区域，50以下经济处于收缩区域），而在去年下半年以后升至50以上，这是制造业起暖回升的迹象。服务业是过去几年中国经济的一个亮点，服务业PMI一直是在50以上；而最近几个月服务业PMI呈上升势头，达到了55左右，这也是一个非常好的迹象。
服务业PMI一直是在50以上
资料来源：国家统计局网站

2、意外：人民币汇率的逆袭

去年大家对人民币汇率的走势是非常悲观的，包括我在内都预测今年会碰到7。由于人民币的贬值预期，资本的外流非常迅速。从2015年的8·11汇改开始，大量资金流出中国，把人民币换成美元，把美元通过各种渠道转出去。

但是我们都预测错了，人民币今年掉转头开始升值，不但没有贬到7，而是升到6.5。这里真正的原因是美元跌了！特朗普当选的时候美元指数是在110左右，现在掉到93以下。其中固然有特朗普推动弱势美元的原因，但更重要的是欧洲、日本经济的回暖导致它们的货币对美元变强了。美元指数快速下跌，人民币相对美元升值了，但人民币对其他货币尤其是欧元却是明显贬值。

因为大家都只看人民币对美元的汇率，所以换汇的意愿下降了。此一时，彼一时！我们突然发觉外汇储备存量今年反弹到了3万亿美元上方，大概多了800亿美元。这是一个好的迹象。

外汇储备稳定在3万亿元左右
资料来源：国家外汇管理局网站

人民币对美元汇率能够稳定下来，其重要的内在原因是中美利差。在美国的银行存钱或者投资货币基金利率几乎为零，而在中国买理财产品可以拿到5%。这种情况下为什么要把钱换成美元投到美国去呢？除非你恐慌以后换不到美元了，或者你觉得人民币贬值会超过5%。现在看来这两点都不太可能发生，因此不建议兑换美元。

3、泡沫：谁在狙击房价下跌？

2015年对中国是非常痛苦的一年，股市崩盘，8·11汇改后资本大量外流。在2015年之前，政府试图转型，曾经压制房地产增长。然而2015年出现了实体经济的超预期下降，所以政府不得已，又开始刺激房地产，所以房子又涨了一轮。

房地产价格到底会继续上涨还是掉头下跌？

房地产价格取决于沉淀在里面的货币存量，不是当年新发的货币，而是十几年发的货币总和。只要这些货币继续待在房地产中，那么房价很难掉下来。如果这些沉淀在房地产中的货币想出去，外面必须有更好的投资渠道，而国内任何的投资品都替代不了房子，所以唯一的可能是流向海外资产。由此可见，只要中国政府把资本外流管住，那么钱就只会待在房地产里面；没有了房地产价格下跌的预期，房地产价格也就下不来。

4、 机会：国家政策为民企打开「门缝」

中国经济被国外的专家和媒体看衰不止一次，但是为什么每次都落空了？那就是因为他们没有理解中国有一个其他国家都没有的东西，叫做「门缝」。

什么是「门缝」？就是中国政府给予民营经济的活动空间。中国的民营企业是在面对很多不利条件的情况下成长起来的。虽然只有一条门缝，民营企业仍然能够破土而出，茁壮成长。门缝越大，民营经济越强。于是对这条「门缝」的调控成为中国政府的独特优势。门缝越大，民营经济就越强！

「开门缝」的政策已经成为中国政府的政策重心。2016年12月的中央经济工作会议提出了要加强产权保护制度建设，必要时让利于民间资本。目前已有一些明显迹象，比如最近我国拟在民用机场的建设和市场运营等方面全面放开准入。

搞好混合所有制，让利给民营资本，开大门缝带来新的增长动能，这是一个非常积极的变化。

5、 风险：资本外流与通货膨胀

虽然中国经济短期趋稳，但金融风险仍在。「习近平经济学」主张「供给侧着力，需求侧护航」。资本外流是最大的一个金融风险。中央全面深化改革领导小组第35次会议特别强调了规范企业海外经营行为。最近对一些企业海外投资的严格审查就是政府加强「防风险」力度的体现。例如不再允许到国外买电影院和酒店这样的消费型资产，这就是国家在严控资本外流。

未来几年的另一个风险是通货膨胀。中国经济的长期增长率的趋势是下行的，从过去的10%、9%，到近年的7%、6%， 到未来的5%、4%，这是经济走向成熟的必然趋势。房地产价格已经在高位，以后不敢再刺激，也没有什么好刺激的。未来几年仍然要「保增长」，到时候还是会增发货币。这些新增货币流不到房地产中去，可能会冲击商品市场。

6、 长期判断：中国经济未来看好

大部分经济学家认为中国经济增长率的长期趋势是从10%逐渐走向5%，因为我们已经不是一个人均400美元的低收入国家，我们已经处在人均8,000美元的中等收入国家的上游，正在迈向人均12,000美元的高收入国家的行列。中低收入阶段可以靠模仿走得飞快，越到后面就越难，增长率自然会往下走。

我们之所以要强调改革，就是想让增长率朝下的走势慢一点，将GDP增长率在5%以上再维持十年，这样就能保证中国经济跨越「中等收入陷阱」，实现我们的「中国梦」。

我对中国经济的中长期前景是乐观的，原因很简单。长期经济增长靠的是供给侧，供给侧就是资源加上效率，抑或「智商」加「情商」。中国拥有强大的人才储备，即「高智商」。对中国经济长期前景乐观的一个原因是中国未来将拥有大量优秀的人才。

很多父母，只要有点经济能力，要么已经把孩子送出去，要么准备送出国。不同于中国高考完读大学就完全放松，在美国念大学是很苦的，也是能够学到东西的。所以说，如果今天出去的这一拨人毕业后回来一部分，就像我们这批上世纪八十年代出国的人在本世纪初回来那样。当初我们出去时信誓旦旦说肯定不会回来了，但是随着中国经济的发展，人往高处走，水往低处流，很多人回到中国发展。未来中国拥有新一代的海归，加上国内的年轻创业者，他们将成为支撑中国经济未来的栋梁。

对中国经济长期前景乐观的另一个原因是中国的民营经济还有很大的潜力，随着「门缝」变大，中国经济有望实现效率驱动，即「高情商」增长模式。能够见证中国经济从弱到强的成长过程并参与其中，是我们这代人的幸运，也是我们这代人的使命。


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任志强为何改口说房价要暴跌--他发现了自己的逻辑错误

任志强改口，当然不是说他的觉悟有多高，而是他发现了自己的逻辑错误。如果从金融角度来分析，任志强后面一种说法当然更靠谱，也更符合金融关于价格的意义。在股市上，一个没有交易量和流动性的市场，股价会无量暴跌。上次熔断发生的股灾，大家应该还没有忘记。为什么同样的道理，到了楼市，没有交易量，大家会认为房价不会下跌呢?没有交易量和流动性，就意味着有价无市，价格只是虚的，这样的市场随时面临暴跌。

前几天，任志强有一个演讲，刷爆了网络，他说，中国房价不会跌，鼓励大家尽管去买房。

后来有网友问草哥，作为一个房价唱空者，对任志强的这个判断怎么看?

为了了解背景，我查了一下任志强的说法，他的意思是：从金融角度考虑，房子就是一个投资品，在政府信用不被破坏的情况下，大家可以放心地去投资。因为政府会在危险的时候采取各种措施来避免危险。如果房子暴跌的时候，告诉你不准买卖了，怎么跌?往哪跌?因为中国是登记证、权证制，没有权证是无法进行交易的。

所以任志强的结论是，中国绝不会出现像日本式那种的暴跌，但是它涨到什么程度，和货币贬值、货币总量有关系，和金融产品有关系。

很快，任志强对这个说法又改口了。今天草哥获得的消息说，他在朋友圈澄清，说他的意思是说楼市将要暴跌，但是他预测政府会用完全禁止楼市交易的方式来阻止房价暴跌。

冻结交易，就意味着未来楼市将没有交易价值，那么炒房者将彻底被打爆。房子不能交易，杠杆炒房者将一生都背负巨额债务。

任志强改口，当然不是说他的觉悟有多高，而是他发现了自己的逻辑错误。

如果从金融角度来分析，任志强后面一种说法当然更靠谱，也更符合金融关于价格的意义。在股市上，一个没有交易量和流动性的市场，股价会无量暴跌。上次熔断发生的股灾，大家应该还没有忘记。为什么同样的道理，到了楼市，没有交易量，大家会认为房价不会下跌呢?没有交易量和流动性，就意味着有价无市，价格只是虚的，这样的市场随时面临暴跌。

当然，这只是从理论上探讨，现实中，不可能出现没有交易量的房地产市场。
但是，随着交易量的逐渐下跌，随着进入楼市的资金逐渐减少，房产市场的流动性将越来越差，房价的坚挺会很难。只不过中国房地产市场很庞大，周期很长，要发生明显的转折，需要一点时间。加上有形之手的干预和利益集团的绑架，要看到立马下跌，也不会那么容易。

最近的一些迹象，其实已经反映了房价其实是在松动的。9月18日，国家统计局发布了70城房价数据显示，重点城市房价指数进一步回落，15个重点城市房价环比下降或持平，上涨格局已然不再。

从地方来看，现在本来是金九银十的卖房好时节，但今年却显得非常冷清。在深圳，9月的第三周，房地产行业的传统销售旺季“金九”并未真正到来。无论是从开发商产品取得批售、营销活动、推盘，还是成交的量价等多个维度来考量，这个“金九”的成色均显不足。

据深圳中原数据，截至9月17日，9月深圳全市一手住宅累计成交1683套，这个数字低于2016年同期的1789套。深圳楼市最新的结果是，从去年10月至今年8月，深圳新房均价以每月数十元(不足1个百分点)的幅度，已连跌11个月。
在合肥，滨湖板块的二手房下跌了10%～15%，个别急售房源跌三成左右。
一旦买房者开始变得理性和观望，市场就进入了僵持阶段。以炒楼为目的，高杠杆投资房产的投资客，则会逐步面临资金压力，因为一方面按揭成本在上升，另一方面手上的房子流动性下降。

现在比的是耐心，看买房者和开发商谁能最终憋住这口气，谁就是赢家。

作为个人观点，草哥仍然认为，房地产在近两三年内会发生巨大变化。根据主要有以下几点：一是最近政府对楼市的调控态度坚决，手腕刚强;二是保障房廉租房的陆续投入;三是地税改革工作，一旦房产税来临，对持有者会是致命打击;四是以后几年的房屋主要消费群体为80、90后，他们大多是有房族，房子不会成为他们心中的“圣经”;五是现在的就业与工资水平问题，购买力较低，物价太高，工资水平增长幅度远远低于资产价格上涨幅度，这个临界点已经到来;六是消费观念与婚姻观念正在因高房价高生活成本而改变……

房价不上涨的理由，就像房价上涨的理由一样，要列总是可以列出很多的。但不管怎样，最终取决定性作用的还是“钱”，等老百姓口袋的钱都忽悠得差不多了，房价还能涨到哪里去？
来源：牛爷财经

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