房子烂尾最好的解决办法烂尾房怎么合法停贷( 五 ) _知识分享

第一，商品房担保贷款合同被解除前，业主仍应根据合同约定向银行偿还贷款本息；商品房担保贷款合同被解除后，开发商应向银行返还银行本应获得的贷款本息，业主免除返还义务。
第二，开发商应向业主返还业主支付的首付款、返还业主在商品房担保贷款合同被解除前向银行偿还的贷款本息。
第三，开发商应向业主支付违约金或赔偿因其违约行为而给业主造成的资金占用损失。比如，首付款的资金占用损失。
持上述观点的案例如浙江金华中院（2019）浙07民终6823号案（裁判日期：2020.03.23）；浙江金华中院（2019）浙07民终695号案（裁判日期：2019.05.15）；河北承德中院（2021）冀08民终3630号案（裁判日期：2021.12.14）。
根据上述观点，业主应按期偿还商品房担保贷款合同被解除前合同约定的贷款本息。如业主偿还完毕，银行仍以业主未返还合同解除后的贷款本息为由记载失信信息，业主有权诉请银行涂销该失信记录。另外，业主可以诉请开发商返还首付款、商品房担保贷款合同被解除前向银行偿还的贷款本息，诉请开发商支付违约金或赔偿损失。
肆
符合《执行异议复议规定》第29条规定的业主，除通过争取首封、变价易变现财产的方式获得受偿外，可以争取通过在参与分配程序或破产程序中确认优先权的方式获得受偿
获得胜诉判决并不是业主的最终目的，业主的最终目的是获得受偿。对此，业主在提起诉讼之前或在诉讼程序中，首封开发商易变现的财产，并在执行程序中变现这些财产，是获得受偿最便捷的方式。
不过，在房屋烂尾、开发商资金断裂的情况下，该方案的可行性往往较低。原因在于，相较于处于信息弱势的普通业主，大型的机构投资人及金融机构可能会更早感受到风险，其凭借强大的律师团队会先于普通业主保全开发商易变现的财产。这就导致，普通业主往往无法首封到任何资产，或者无法保全到优质资产。
退一步讲，即使业主首封了开发商部分资产，但相关资产上也很可能存在优先债权（比如建设工程价款优先权），业主可能无法通过保全财产受偿。或者，因为政策性原因，业主在商品房项目完成房屋所有权首次登记前无法处分首封财产。（比如，《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》规定，除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件之外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于预售资金监管账户中监管额度内的款项，人民法院不得采取扣划措施）
对于如此被动的局面，普通业主还有什么救济路径吗？
（一）根据最高法院批复及《九民纪要》的相关规定，在开发商未建成房屋时，符合《执行异议复议规定》第29条规定的业主的购房款返还请求权具有优先性，业主可以通过在参与分配程序或破产程序中确认优先权的方式获得受偿
《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》（[2014]执他字第23、24号，下称“《彩石案答复》”）明确，“在开发商未建成房屋时”，“交付全部或者大部分款项的购房者”享有的购房款返还请求权，优先于承包人的建设工程价款优先权和抵押权人的抵押权，在开发商没有进入破产程序及进入破产程序时，业主分别可以在参与分配程序、破产程序确认其优先权。
具体而言，《彩石案答复》显示，山东高院在办理相关案件时，就“开发商未建成房产时购房者的购房款能否优先于建筑工程价款和土地使用权抵押债权受偿问题”形成两种意见。多数人认为交付全部或者大部分款项的购房者享有的购房款返还请求权优先于承包人的建设工程价款优先权和抵押权人的抵押权。少数人认为债权应当平等保护，购房者享有的购房款请求权不应优先于其他一般债权。
对此，最高法院认为，“该问题涉及到《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（下称“《建设工程价款优先受偿权批复》”）的理解和适用”，并认为：“一、《建设工程价款优先受偿权批复》第1条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第2条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。上述两个条文明确规定了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神。二、基于《批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于《批复》第二条‘承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人’的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。三、综合考虑《批复》的立法目的、相关制度的衔接、各方主体的利益平衡等多种因素，我院认为你院审判委员会的多数人意见更符合《批复》的精神，处理结果更为妥当。我院原则同意你院审判委员会的多数人意见。四、请你院依照《建设工程价款优先受偿权批复》的规定与精神，以你院审判委员会的多数人意见为基础，结合具体案情依法妥善处理相关案件。同时注意以下几个问题：1.对于房屋买受人主张的违约金是否优先保护问题，你院应当在兼顾建筑工程承包人、抵押权人等各方当事人合法权益的基础上妥善处理，避免相关主体之间的利益失衡。2.与执行程序相比，破产程序能更好地清理债权债务。在破产程序中，《建设工程价款优先受偿权批复》关于优先保护商品房买受人权利的规定也应予以适用，请你院考虑可否引导相关案件通过破产程序处理。3.如相关案件债务人不能进入破产程序，在房屋买受人的购房款返还请求权未经生效法律文书确认的情况下，根据现行法律规定，应通过参与分配程序实现其优先受偿。在参与分配程序中，应注意确保对各方当事人依法进行程序性救济。”

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